1. 자산양수도에 관한 기본사항
(1) 자산 양수도의 상대방과 배경
① 양도대상 자산 : 서울시 강남구 역삼동 651-3 필지 및 건물

② 자산 양수도 당사자의 개요

③ 자산 양수도의 배경
자산 매각을 통한 재무구조 개선

(2) 회사에 미치는 중요 영향 및 효과
자산 양도가액은 삼백오십삼억원으로 최근 사업년도말(2010년도말 기준)
자산총액 팔백육십사억사천칠백만원 대비 40.83%이며, 자산매각을 통하여
당사 재무구조 개선에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 예상됩니다.

2. 자산 양수도하고자 하는 자산에 관한 구체적 사항
(1) 자산 양수도 가액 : 35,300백만원
(단위 : 원)

(2) 「상법」제374조에 따른 "중요한 일부"의 양도인지 또는 "중대한 영향을 미치는 일부"의 양수인지 여부
- 해당사항 없습니다.

(3) 양수도하려는 자산액이 최근 사업연도말 현재 자산총액의 10% 이상인 시행령
제 171조 제1항에 따른 중요한 자산 양수도에 해당하는 근거
- 본 건은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제 161조 및 시행령 제 171조 제1항제5호에 의거 자산총액 대비 10% 이상의 유형자산 취득으로 중요한 자산 양수도에 해당됩니다.
(단위: 원)

(4) 양수도 대상 자산

(5) 진행경과 및 일정

3. 자산양수ㆍ도 가액 및 그 산출근거

(1) 자산양수도의 방법 및 요령
우리들생명과학주식회사(이하 "회사"라고 함)는 서울시 강남구 역삼동 651-3번지에 소재한 토지 및 건물을 35,300백만원(부가가치세 별도)에 주식회사 레드페이스(이하"양수인"이라 함)에 양도하기로 하였으며, 구체적인 내용은 다음과 같습니다.

가. 자산의 양수도 가액

회사와 양수인간에 체결한 토지와 건물 매매계약서상 자산양수도가액은 35,300백만원(부가가치세 별도)이며, 그 내역은 다음과 같습니다.

(단위: 원)

(*) 건물분 부가가치세를 포함한 양수도가액은 36,275,480,200원입니다.

나. 대금회수방법

(단위: 원)

(*) 상기 금액은 건물분 부가가치세가 제외된 금액입니다.

다. 소유권의 이전
양도자와 양수자는 잔금 지급이 완료되는 시점에 양도대상자산의 소유권 이전등기에필요한 모든 서류를 교부하고 위 부동산을 인도하기로 하였습니다.

(2) 자산양수ㆍ도 가액에 대한 평가

가. 당사회사 개요

(*) 상기 자본금, 자산총액, 종업원수, 발행주식의 종류와 수는 2010년 12월 31일 기준입니다.

나. 평가개요

회사는 서울시 강남구 역삼동 651-3번지에 소재한 토지 및 건물을 양수인에게 양도함에 있어 2011년 11월 25일 이사회의 결의를 거쳐 동일자로 매매계약을 체결하였는 바, 동 매매계약서를 토대로 자산양수도가액의 적정성에 대한 평가는 다음과 같이수행되었습니다.

1) 평가대상자산

2) 평가기준일
본 평가의견서는 2011년 11월 25일을 평가기준일로 하여 작성되었습니다.

3) 평가목적

본 평가의견서는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제161조 및 동법 시행령 제171조에 의거하여 관계기관에 제출될 목적으로 작성된 것이며, 이외의 다른 용도로는 사용할 수 없습니다.

4) 평가방법

- 평가방법의 개요
부동산가치를 평가하는 방법에는 원가접근법(비용접근법), 이익접근법(소득접근법) 및 시장접근법(비교방식) 등 다양한 평가방법이 있습니다.

① 원가접근법(비용접근법)
㉠ 토지 : 인근 지역내에 소재하는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 하여 지가변동율 및 제반 가격형성요인을 종합하여 평가하는 방법입니다.
㉡ 건물 및 시설장치 : 구조, 용재, 시공의 정도 등을 고려하여 가격시점 현재의 재조달원가에서 감가상각을 고려하여 평가하는 방법입니다.

② 이익접근법(소득접근법)
해당 토지, 건물 및 시설장치로부터 향후에 얼마만큼의 이익(또는 현금흐름)을 실현시킬 수 있는가 라는 관점에서 미래의 수익창출능력을 부동산의 가치로 평가하는 방법입니다.

③ 시장접근법(비교방식)
평가대상 부동산과 유사성 있는 거래사례 등을 비교하여 대상 부동산의 현황에 맞게 가감하여 가격을 산정하는 것으로, 비교사례를 선정한 후 토지, 건물 및 시설장치 일체의 비교에 의한 가격을 산출하는 평가방법입니다.

- 본 평가업무에 적용한 방법
평가대상자산의 가액은 시장에서 형성되는 가격을 기초로 평가하는 시장가치 평가방법이 합리적이나, 평가대상자산의 특성상 반드시 시장 형성가격이 존재하는 것이 아니며, 위치나 기능만으로 부동산 등의 시장가격을 합리적으로 결정하는 것이 용이하지 않을 수 있습니다. 또한 수익가치 평가방법은 이론적으로는 가장 합리적인 방법이나 가치를 결정하는 미래 효익 추정을 위한 대한 제반가정에 주관적인 요인이 개입될소지가 있습니다. 회사의 경우에는 2010년 4월 30일 특수관계없는 제3자로부터 동 토지 및 건물을 시장가격으로 매입하였으므로 이를 시장가격으로 선정한 후, 추가 고려사항을 반영하여 평가하였는 바, 평가대상자산에 대한 구체적인 평가방법은 다음과 같습니다.

① 토지
토지는 시장가격에 매입부대비용을 반영한 후 취득일 이후부터 평가시점까지의 지가변동률을 반영하여 평가하였습니다. 지가변동률은 국토해양부의 용도지역별 이용상황별 지가변동률 통계자료를 이용하였습니다.

② 건물
건물은 시장가격에 매입부대비용을 반영한 후 감가상각을 고려하여 평가하였습니다.

(3) 평가내용
가. 평가결과의 요약

(단위: 원)

나. 평가내역

2010년 4월 30일 거래한 시장가격을 기초로 서울시 강남구 역삼동 651-3번지에 소재한 토지 및 건물에 대한 자산양수ㆍ도가액의 적정성을 평가하였습니다.

1) 토 지

토지평가에 적용된 ㎡당 단가의 산출근거는 다음과 같습니다.

(단위: 원)

2) 건 물

건물평가에 적용된 ㎡당 단가의 산출근거는 다음과 같습니다.

(단위: 원)

*감가상각은 내용연수 40년을 기준으로 취득일 이후 양도일까지 기간에 걸쳐 상각하였습니다.
(단위: 원)

다. 기타 분석과 관련된 사항

자산양수도 당사자간 특수관계자 여부를 검토한 바, 자산양수도신고서 제출일 현재 양수도 당사자간의 기업회계상 및 법인세법상 특수관계는 발견되지 않았습니다.

(4) 전제조건 및 책임의 한계

본 평가는 회사가 제공한 기초자료와 정부의 통계자료를 통하여 업무를 수행하였는 바, 회사의 제시자료 및 국내 부동산 가격에 급격한 변동 등이 있을 경우에는 평가결과가 달라질 수 있습니다. 본 평가의견서에 포함된 평가액 등이 토지 및 건물의 절대적인 가치를 제시하거나 보증하는 것은 아니므로 본 평가의견서의 이용시 평가에 적용된 방법과 한계를 충분히 고려하여야 합니다. 당 법인은 시장상황의 변화에 대한 책임은 없으며, 이 보고서 일자 이후에 발생하는 사건 및 상황을 반영하여 이 보고서를 수정하여야 할 의무는 없습니다. 당 법인은 회사에 대해서 독립적인 입장에서 용역을 수행하였으며, 동 용역에 대한 본 평가인의 용역수수료는 분석결과에 의존되거나 영향을 받지 아니합니다. 당 법인은 평가업무를 수행함에 있어 한국공인회계사회가 제정한 가치평가서비스 수행기준을 준수하였습니다.

(5) 자산양수·도 가액의 적정성에 대한 종합평가의견

당 법인은 회사가 양수인에게 양도하는 양수ㆍ도 대상자산에 대한 양수ㆍ도가액의 적정성에 대하여 재무적 관점에서 검토하였습니다.

당 법인은 회사가 제공한 기초자료와 정부기관의 통계자료를 기준으로 양수ㆍ도 당사자 간에 합의한 자산양수ㆍ도 가액의 적정성을 평가하였습니다. 본 평가의견서에 포함된 평가액 등이 평가대상자산의 절대적인 가치를 제시하거나 보증하는 것은 아니므로 본 평가의견서의 이용시 평가에 적용된 가정, 방법과 평가의견서 이용시 유의사항을 충분히 고려하여야 합니다. 평가결과와 실제 양수ㆍ도가액은 다음과 같습니다.

(단위: 원)

당 법인의 의견으로는 자산양수ㆍ도 가액은 시장에서 형성되는 가격을 기초로 평가하는 것이 합리적이며 타당한 방법이라고 판단됩니다. 따라서 상기 자산양수ㆍ도 거래에 있어서 평가대상자산의 평가액과 자산양수ㆍ도 당사자 간의 거래가액 간에 큰 차이가 없고 자산양수ㆍ도 당사자 사이에 특수관계가 없으므로 회사의 자산양수ㆍ도가액 35,300백만원(부가가치세 별도)은 적정한 것으로 판단됩니다.

(6) 가치평가서비스 수행기준 이행점검표